ÓNuma movimentada rua principal de Balham, no sul de Londres, fica um edifício quadradão com fachada bege. Construído na década de 1940, durante décadas o bloco de escritórios de quatro andares abrigou centenas de funcionários públicos até que os funcionários do Departamento de Trabalho e Pensões se mudaram em 2020.
Agora, a Irene House possui 77 apartamentos de luxo de um e dois quartos, com mais sete casas dentro de uma extensão no telhado. Ainda mantém a entrada art déco e outras características inspiradas no interior original do edifício, e representa uma tendência crescente: converter blocos de escritórios em residências.
O projecto pode parecer um exemplo de como resolver a crise imobiliária, numa era pós-pandemia, quando o aumento do trabalho a partir de casa tornou os escritórios menos atractivos e a procura de alojamento continua elevada, mas a realidade é muito mais complexa.
Houve um aumento nos pedidos de conversão de escritórios em residências desde o levantamento do limite de espaço de escritórios em março passado. No entanto, os arquitetos dizem que eles podem ser assustadores e caros, com desafios em torno de pisos profundos e falta de luz natural.
A conversão definitiva de escritórios é a transformação do opulento Old War Office em Whitehall, base de Winston Churchill durante a Segunda Guerra Mundial, num hotel Raffles de 120 quartos e 85 apartamentos de luxo num projecto de 1,2 mil milhões de libras – embora sem qualquer habitação a preços acessíveis.
Centre Point, a torre de escritórios emblemática da década de 1960 no centro de Londres, também foi remodelada como habitação de luxo em 2018, com 13 apartamentos alugados socialmente num bloco separado de edifícios baixos. Em Chiswick, uma torre de escritórios de 11 andares conhecida como Empire House acaba de ser convertida em 121 casas a partir de £625.000, apesar da oposição local.
Shivani Goolab, chefe de empréstimos a clientes privados da Investec Real Estate, que fornece financiamento para incorporadores, diz: “À medida que os valores de escritórios específicos diminuem, faz muito mais sentido revisitar alguns desses escritórios para reforma.
“A chave para isso não é apenas pensar que você está em um prédio de escritórios com algumas camas. É importante que estes sejam apartamentos adequados e desejáveis para se viver.”
A procura de espaços de escritório, e o seu valor, diminuiu desde que a pandemia levou a uma grande mudança nos padrões de trabalho, com muitas pessoas a dividirem agora o seu tempo entre casa e o escritório.
Enquanto os valores dos escritórios se tornaram positivos em toda a Europa entre Julho e Setembro, após meses de amortizações, subindo 0,5%, os escritórios no Reino Unido registaram uma nova queda nos valores, de 2,6%, de acordo com dados de analistas imobiliários do Grupo Altus. Apenas alguns edifícios de escritórios em Londres foram vendidos por mais de £ 100 milhões no primeiro semestre de 2024.
Cerca de 9% dos escritórios em Londres estão vazios, principalmente edifícios mais antigos e de menor qualidade, informa a empresa imobiliária Knight Frank. As taxas de vacância na capital variam de quase 20% em Hammersmith e 16,8% nas Docklands a 9,5% no centro de Londres, segundo a empresa de dados CoStar Group.
Entretanto, as taxas de vacância para os escritórios mais recentes estão perto de níveis recorde, mostrando que ainda há procura por espaços de escritório “prime” sustentáveis e de alta qualidade.
Mas para edifícios mais antigos, os promotores enfrentam uma escolha entre reformá-los como escritórios verdes ou transformá-los em casas e edifícios de uso misto.
Bettina Brehler, chefe de sustentabilidade e sócia dos arquitetos Squire & Partners, está trabalhando na conversão de escritórios em residências e diz que o escritório recebeu vários pedidos semelhantes nos últimos meses. O funcionamento da conversão depende, em última análise, do tipo de edifício de escritórios.
“Converter as torres de Canary Wharf com seus pregões e pisos profundos, ou quando você só tem uma escada, é muito desafiador”, diz ela. “Mas edifícios com duas escadas, especialmente edifícios de escritórios baixos dos anos 50 ou 60, que não têm a altura do chão ao teto necessária para escritórios modernos, podem ser mais facilmente convertidos em residenciais”, diz ela.
Embora alguns destes projetos sejam construídos com autorização total de planeamento, mais de 121.000 apartamentos foram criados em Inglaterra desde 2013 ao abrigo de “direitos de desenvolvimento permitidos” (PDR). Eles permitem que os incorporadores convertam edifícios comerciais sem autorização total de planejamento e não há exigência de habitação a preços acessíveis. Muitos destes esquemas ocorrem em zonas industriais ou parques empresariais, com queixas de má ventilação e falta de acesso a espaços exteriores privados, de acordo com um relatório financiado pelo governo em 2020.
Na oposição, o Partido Trabalhista prometeu acabar com o que chamou de esquemas de “habitação em favelas”. Mas quando o governo publicou o seu quadro político de planeamento nacional em Dezembro, não houve qualquer referência à proibição da PDR. Eles irão impulsionar o esforço de Keir Starmer para construir 1,5 milhão de novas casas na Inglaterra, mas foram rotulados como “vale-tudo” para os incorporadores.
após a promoção do boletim informativo
Nos últimos anos, o PDR resultou na construção de milhares de “coelheiras escuras” – pequenos apartamentos abaixo dos padrões espaciais nacionais, alguns sem janelas e “francamente impróprios para viver”, diz o fundador e diretor-gerente da Urbanist Architecture, Ufuk Bahar.
O governo conservador finalmente tomou medidas em 2020, exigindo que as casas criadas desta forma tivessem luz natural, e com normas espaciais nacionais aplicáveis a elas a partir de abril de 2021.
Em Março, novas alterações nas regras – a remoção do limite de 1.500 metros quadrados nas conversões – levaram a um salto nas candidaturas e ao surgimento de uma variedade de grandes esquemas em 12 distritos de Londres. Até então, grandes escritórios não podiam ser convertidos em apartamentos.
As inscrições subiram para 3.272 em Londres entre meados de março e meados de novembro, de acordo com uma análise da Knight Frank dos dados da Molior London. Isso é 58% maior do que no mesmo período de 2019, antes da pandemia.
A seguradora Zurich UK alertou que as conversões devem ser “feitas corretamente”, dizendo: “Conversões mal projetadas e construídas… podem criar áreas de casas vulneráveis a ondas de calor mais frequentes e verões mais quentes no Reino Unido”.
“A mudança de uso de escritório para residencial deve exigir permissão de planejamento, para garantir que a habitação que está sendo criada seja de qualidade adequada e esteja no local certo para promover a saúde e o bem-estar e que haja condições de concorrência equitativas garantindo que não haja perda de habitação a preços acessíveis ou contribuições de infraestrutura ”, diz Ben Clifford, professor de planejamento espacial e governança na Bartlett School of Planning da University College London e coautor do relatório de 2020. “Falhamos em dizer de forma proativa o que seria bom para tais conversões na Inglaterra.”
Goolab diz que as conversões de escritórios em residenciais funcionam bem para edifícios baixos em cidades suburbanas como Hayes e Basingstoke, mas também para alguns escritórios mais antigos no West End de Londres que eram originalmente moradias e foram convertidos em escritórios.
Torres de escritórios são mais complicadas. “Há algumas torres ao redor onde você provavelmente pode colocar o residencial do lado de fora, mas então o que você faz com o núcleo?” Goolab diz. “Alguns provedores de acomodação estudantil especialmente desenvolvidos analisaram isso.”
São necessários cerca de 18 a 24 meses para transformar um escritório em 100 apartamentos, acrescenta ela, com a vantagem de não serem necessárias obras de base. Em comparação, a construção de novas casas fora de Londres com entre 100 e 499 unidades demora, em média, 30 meses, de acordo com a consultora de planeamento e desenvolvimento Lichfields.
Abigail Heyworth, sócia de estratégia de desenvolvimento e finanças da Knight Frank, diz que não são apenas os escritórios vazios que são candidatos à remodelação, mas também aqueles cujos arrendamentos expiram nos próximos anos. Outro factor é que 70% do espaço comercial em Inglaterra e no País de Gales tem uma classificação de certificado de desempenho energético (EPC) inferior a B e, até 2030, todos os escritórios terão de ter uma classificação B ou superior.
David Weatherhead, diretor de design do escritório global de arquitetura HOK, que projetou o Instituto Francis Crick em Londres, é cético em relação às conversões de escritórios para residências. Ele afirma que além dos desafios técnicos, a viabilidade financeira será um obstáculo, devido às regulamentações, ao custo do revestimento e aos altos custos de construção.
“Não vejo como veremos muitos projetos no centro da cidade serem apresentados”, diz ele, argumentando que reformas de escritórios geralmente fazem mais sentido – ou transformá-los em hotéis, residências estudantis ou laboratórios para empresas de ciências biológicas.
